2025年逼近年底的暖冬，對于樓市而言，卻是一個冰冷的季候，媒體相繼揭披一線城市商品房屋成交量大幅萎縮，并且主角正在隨時更改。深圳、廣州、北京、上海……一個個舊日高熱的樓市好像已雄風不再，關于房價“跳水”的傳言不脛而走。12月中旬，萬科樓盤帶頭跌價事件以及王石(王石博客,王石,王石說吧)(王石博客,王石,王石說吧)的“樓市拐點說”更讓樓市卷入了一場房價變局迷霧。
履歷了2025年宏觀調控經濟手段的“無形之手”和行政手段的“有形之手”相互交錯調控，房價好像出現了“挺不住”的兆頭，然而多空博弈的敏感期后，樓市上漲的壓力依然很大。
《樓市》聯手中國地產雜志聯合旗下的上海《租售情報》、深圳《房地產縱橫》、廣州《南邊房地產》雜志對京滬深穗房價進行聯盟查訪，深入解讀四大一線城市房價變局本相，還原真實的樓市。
2025年一路攀升的房價終于在年底放緩了步伐，深圳、廣州、北京、上海……一個個舊日高熱的樓市相繼爆出房屋成交量大幅萎縮，房價“跳水”的傳言不脛而走。《樓市》聯手中國地產雜志聯合旗下的上海《租售情報》、深圳《房地產縱橫》、廣州《南邊房地產》雜志對京滬深穗房價進行聯盟深入查訪。
北京：觀望籠罩下房價的拐點“假象”
2025年12月17日，針對有關媒體萬科樓盤近日在深圳、廣州等地跌價15%～30%，萬科首次作出回應表示“樓盤代價是在當前市場狀況下的合乎邏輯定價，符合萬科一貫奉行快速開闢、快速銷售的經營謀略”。
就在同一天，王石在博客上形象地申明：“深圳、廣州房價出現拐點是禿子頭上的虱子，還用爭論？”同時，他表wm 百家樂明 “中國東西南北中，幅員廣闊，差異地域城市處于差異的房市周期，不能一概而論。”
萬科樓盤的跌價軌跡，明顯也是隨區域樓市而變，并非全國一齊降。先是10月份深圳萬科金域東郡以低于市場預期的7500元平方米推出；繼而12月9日，廣州萬科金色康苑以13000元平方米的均價開盤，比周圍樓盤低2025元平方米。據了解，廣州萬科旗下5個項目實際售價與市場預期比擬普遍下調15%至20%。
也許樓市“帶頭大哥”萬科旗下差異城市樓盤銷售代價的變局在某種水平上更是各大城市房地產市場當前狀況的縮影。
高端房有價無市
11月份成交量環比降35%
12月19日，《樓市》致電北京萬科旗下萬科紫臺、萬科金陽居、萬科中糧假日風景等北百家樂贏錢方法京樓盤，萬科北京在售樓盤未出現全線跌價。
“北京從2025年到目前，還未出現房價下降的場合。”中原地產華北區董事總經理李文杰(李文杰博客,李文杰,李文杰說吧)(李文杰博客,李文杰,李文杰說吧)表示。這與實際察訪樓盤的結論一致。“未來項目房價肯定還要漲。”在東亞上北中央、The House等諸多樓盤現場，談及房價，銷售人員一致對買房人如此表示。
北京昌平區東亞上北中央9月份開盤時均價僅為8900元平方米，而現龍寶 百家樂在已上漲至10100元平方米。海淀區花圃洋房The House現在的房價也由8月份的14300元平方米上漲至19000元平方米。
房價居高不下，成交量卻趕快萎縮。依據北京市房地產買賣控制數據顯示，10月份北京市商品房屋成交量為12157萬平方米，而11月份成交量卻只有7901萬平方米。
實際上，北京商品房屋成交量下降趨勢從9月份就開始伸張，8月份全市商品房屋的成交量到達26367萬平方米，9月份下降到16664萬平方米，隨之10月份再下降至12157萬平方米，11月份成交量繼續萎縮，比擬較10月份成交量環比下降高達35%。
11月份，北京市土地儲備中央評標專家庫成員之一劉新虎在一次開闢商內部的集會上，半當真半打趣地說到“目前手里多余的房趕緊賣吧，以后可沒這麼好的時機了。”那時，好像并沒有太多開闢商認同其觀點。
然而持續幾個月的有價無市，加之深圳廣州相繼傳出房價回落的，北京開闢商也爭相開始折扣。東亞上北中央、The House均打出了一次性付款94折的優惠；合生國際花圃新近推出25000元平方米的特價優惠，若按其現在公布的均價27500元平方米算計，每平方米便宜2500元；沿海賽洛城7期變名“美利山”，賽洛城6期的售價已相近17000元平方米，而升級版的“美利山”卻以14000元平方米亮相。
北師大不動產研究所所長黃興文(黃興文博客,黃興文,黃興文說吧)(黃興文博客,黃興文,黃興文說吧)對《樓市》表示，開闢商在觀望伸張的京城樓市中歸集為兩類，一類對于未來北京房價仍看好的開闢商繼續挺著；而一些資金實力不雄厚，或者對未來北京房價預期并不樂觀的開闢商則開始優惠折扣刺激購房需求。
不過京城各大開闢商的共識是京城房價盤整是正常的，可是與深圳、廣州等地最近的房價波動差異的是，北京房價并沒有出現拐點。
成交價環比下跌16%
但單個樓盤房價未降
關于北京現在房價波動的說法有兩種：一是以為現在房價已經出現滑坡，甚至拐點出現。如媒體 “北京房價真金白銀下跌 11月開盤均價下滑014%”、“北京房價半年來首次下降 開盤均價跌破15000元”等；而另一種觀點則以為房價基本沒有下降。如，中原地產華北區董事總經理李文杰表示北京從2025年到目前，還未出現房價下降的場合。也有媒體做了“北京房價下降是誤讀？ 市民沒有感覺跌價”的。
一時間輿論夾雜，買房人無知所云。據《樓市》市場研究部監測數據顯示，北京樓市11月商品房屋成交均價的確出現了下跌，環比降百家樂破解技術幅為16%。然而針對30多個單價2萬元以上的樓盤成交價環比監測發明，單個樓盤的成交價現在暫無下降端倪。
這到底是為什麼？“北京整體房價上漲趨緩甚至下降，重要是由於成交量的下降，特別是高端樓盤成交量的下降，導致成交樓盤里面的中低檔房比重上升，終極表現為成交價整體性的趨緩下降。”中國人民大學房地產信息中央副主任曲衛東在接納《樓市》采訪時表示。實際上，現在北京房地產市場上發作分化， 15000元平方米以下房屋仍然搶手；而20250元平方米以上的高端房屋出現明顯滯銷。也便是說，單價2萬元以上樓盤成交量下降，而單價15000元以下的樓盤依然成交活潑，總體平均成交價天然下降。
北京師范大學房地產研究中央主任董藩(董藩博客,董藩,董藩說吧)(董藩博客,董藩,董藩說吧)以為，京城房價半年來首次下降，重要是決意房價上漲的供需矛盾在11月得到緩解。這是現在北京房價出現波動的另一個理由。
在二套房貸新政和深圳廣州房價波動的陰礙下，北京樓市尤其是高端房市場買房人觀望伸張。買房人觀望造成的持續幾個月商品房屋成交量的下滑，又不得不讓京城開闢商如坐針氈。除了優惠折扣促銷外，以前捂盤惜售豪賭房價上漲的部門開闢商終于繃不住了。據統計，在延續了數月的捂盤惜售后，12月份京城開始會合放量。據不完全統計有45個新盤上市，此中純新盤到達21個，并且近半數位于四環內，到達2025年放量新高。供需的變動一定水平上讓緊繃的京城住宅供求關系略有放松，而北京房價的波動也就成為一種觀望下的“假象”。
觀望伸張需求仍在
2025春節后房價可能反彈
2025年北京奧運會即將舉辦，北京未來房價走勢如何？
從國家發改委、國家統計局公布的全國70個大中城市住宅銷售代價1~3季度及10月與11月的數據可以看出，盡管11月份北京房價漲幅有所回落，但遠遠高于2025年頭的房價漲幅。
現在北京住房供給嚴重供不應求，從2025年到目前，北京每年的供給面積和套數以年30%的比例在減少。二手房市場不發達使住房供給嚴重依賴新建商品房屋市場，固然房貸新政會讓買房人產生一段時間的觀百家樂 例牌望，但需求仍然存在。多位業內專家解析，觀望之后京城房價有可能在2025春節后反彈。
SOHO中國董事長潘石屹(潘石屹博客,潘石屹,潘石屹說吧)(潘石屹博客,潘石屹,潘石屹說吧)以為2025年是北京房地產市場發展更好的一個轉折點。“2025年北京市政府幾千億根基設備建設要全部完工，屆時它的價值和性能都會展現出來，北京將變得加倍快捷，加倍有效率，同時更具競爭力。從注意力來說，2025年全世界都將關注北京，給北京更多更大的發展時機。”潘石屹表示。
另有，資深地產評論專家蔡鴻巖(蔡鴻巖博客,蔡鴻巖,蔡鴻巖說吧)(蔡鴻巖博客,蔡鴻巖,蔡鴻巖說吧)指出，北京房地產市場是面向全中國富有階級人群的市場，特別是作為政治中央，以此為趨向目的置業群體比年來逐漸增多；并且北京代表的攤大餅式安排造成市區內環境連續不斷惡化，買不起房的人不得不遷出城外，而有錢的人為了迴避惡劣的環境不得不在城里有房，還要在郊區置業，客觀上增大了市場的需求；另有北京的投資客多以長線投資為目的，并非短線投機，所以加息、提高首付比例等調控政策對北京的陰礙相對要弱。
從某種意義上講，北京目前所面對的絕不是房價降不降的疑問，而是大批涌入的外來人口壓力如何有效辦理，房價制造的“圍城現象”如何能夠破解，城市環境壓力如何從基本上進行醫治等這些關乎城市如何能夠良性發展的疑問。
