2025年逼近年底的暖冬,對于樓市而言,卻是一個冰冷的季候,媒體相繼揭披一線城市商品房屋成交量大幅萎縮,并且主角正在隨時更改。深圳、廣州、北京、上海……一個個舊日高熱的樓市好像已雄風不再,關于房價“跳水”的傳言不脛而走。12月中旬,萬科樓盤帶頭跌價事件以及王石(王石博客,王石,王石說吧)(王石博客,王石,王石說吧)的“樓市拐點說”更讓樓市卷入了一場房價變局迷霧。
履歷了2025年宏觀調控經濟手段的“無形之手”和行政手段的“有形之手”相互交錯調控,房價好像出現了“挺不住”的兆頭,然而多空博弈的敏感期后,樓市上漲的壓力依然很大。
《樓市》聯手中國地產雜志聯合旗下的上海《租售情報》、深圳《房地產縱橫》、廣州《南邊房地產》雜志對京滬深穗房價進行聯盟查訪,深入解讀四大一線城市房價變局本相,還原真實的樓市。
2025年一路攀升的房價終于在年底放緩了步伐,深圳、廣州、北京、上海……一個個舊日高熱的樓市相繼爆出房屋成交量大幅萎縮,房價“跳水”的傳言不脛而走。《樓市》聯手中國地產雜志聯合旗下的上海《租售情報》、深圳《房地產縱橫》、廣州《南邊房地產》雜志對京滬深穗房價進行聯盟深入查訪。
北京:觀望籠罩下房價的拐點“假象”
2025年12月17日,針對有關媒體萬科樓盤近日在深圳、廣州等地跌價15%~30%,萬科首次作出回應表示“樓盤代價是在當前市場狀況下的合乎邏輯定價,符合萬科一貫奉行快速開闢、快速銷售的經營謀略”。
就在同一天,王石在博客上形象地申明:“深圳、廣州房價出現拐點是禿子頭上的虱子,還用爭論?”同時,他表明 “中國東西南北中,幅員廣闊,差異地域城市處于差異的房市周期,不能一概而論。”
萬科樓盤的跌價軌跡,明顯也是隨區域樓市而變,并非全國一齊降。先是10月份深圳萬科金域東郡以低于市場預期的7500元平方米推出;繼而12月9日,廣州萬科金色康苑以13000元平方米的均價開盤,比周圍樓盤低2025元平方米。據了解,廣州萬科旗下5個項目實際售價與市場預期比擬普遍下調15%至20%。
也許樓市“帶頭大哥”萬科旗下差異城市樓盤銷售代價的變局在某種水平上更是各大城市房地產市場當前狀況的縮影。
高端房有價無市
11月份成交量環比降35%
12月19日,《樓市》致電北京萬科旗下萬科紫臺、萬科金陽居、萬科中糧假日風景等北京樓盤,萬科北京在售樓盤未出現全線百家樂 牌路 怎麼看跌價。
“北京從2025年到目前,還未出現房價下降的場合。”中原地產華北區董事總經理李文杰(李文杰博客,李文杰,李文杰說吧)(李文杰博客,李文杰,李文杰說吧)表示。這與實際察訪樓盤的結論一致。“未來項目房價肯定還要漲。”在東亞上北中央、The House等諸多樓盤現場,談及房價,銷售人員一致對買房人如此表示。
北京昌平區東亞上北中央9月份開盤時均價僅為8900元平方米,而現在已上漲至10100元平方米。海淀區花圃洋房The House現在的房價也由8月份的14300元平方米上漲至19000元平方米。
房價居高不下,成交量卻趕快萎縮。依據北京市房地產買賣控制數據顯示,10月份北京市商品房屋成交量為12157萬平方米,而11月份成交量卻只有7901萬平方米。
實際上,北京商品房屋成交量下降趨勢從9月份就開始伸張,8月份全市商品房屋的成交量到達26367萬平方米,9月份下降到16664萬平方米,隨之10月份再下降至12157萬平方米,11月份成交量繼續萎縮,比擬較10月份成交量環比下降高達35%。
11月份,北京市土地儲備中央評標專家庫成員之一劉新虎在一次開闢商內部的集會上,半當真半打趣地說到“目前手里多余的房趕緊賣吧,以后可沒這麼好的時機了。”那時,好像并沒有太多開闢商認同其觀點。
然而持續幾個月的有價無市,加之深圳廣州相繼傳出房價回落的,北京開闢商也爭相開始折扣。東亞上北中央、The House均打出了一次性付款94折的優惠;合生國際花圃新近推出25000元平方米的特價優惠,若按其現在公布的均價27500元平方米算計,每平方米便宜2500元;沿海賽洛城7期變名“美利山”,賽洛城6期的售價已相近17000元平方米,而升級版的“美利山”卻以14000元平方米亮相。
北師大不動產研究所所長黃興文(黃興文博客,黃興文,黃興文說吧)(黃興文博客,黃興文,黃興文說吧)對《樓市》表示,開闢商在觀望伸張的京城樓市中歸集為兩類,一類對于未來北京房價仍看好的開闢商繼續挺著;而一些資金實力不雄厚,或者對未來北京房價預期并不樂觀的開闢商則開始優惠折扣刺激購房需求。
不過京城各大開闢商的共識是京城房價盤整是正常的,可是與深圳、廣州等地最近的房價波動差異的是,北京房價并沒有出現拐點。
成交價環比下跌16%
但單個樓盤房價未降
關于北京現在房價波動的說法有兩種:一是以為現在房價已經出現滑坡,甚至拐點出現。如媒體 “北京房價真金白銀下跌 11月開盤均價下滑014%”、“北京房價半年來首次下降 開盤均價跌破15000元”等;而另一種觀點則以為房價基本沒有下降。如,中原地產華北區董事總經理李文杰表示北京從202百家樂遊戲流程5年到目前,還未出現房價下降的場合。也有媒體做了“北京房價下降是誤讀? 市民沒有感覺跌價”的。
一時間輿論夾雜,買房人無知所云。據《樓市》市場研究部監測數據顯示,北京樓市11月商品房屋成交均價的確出現了下跌,環比降幅為16%。然而針對30多個單價2萬元以上的樓盤成交價環比監測發明,單個樓盤的成交價現在暫無下降端倪。
這到底是為什麼?“北京整體房價上漲趨緩甚至下降,重要是由於成交量的下降,特別是高端樓盤成交量的下降,導致成交樓盤里面的中低檔房比重上升,終極表現為成交價整體性的趨緩下降。”中國人民大學房地產信息中央副主任曲衛東在接納《樓市》采訪時表示。實際上,現在北京房地產市場上發作分化, 15000元平方米以下房屋仍然搶手;而20250元平方米以上的高端房屋出現明顯滯銷。也便是說,單價2萬元以上樓盤成交量下降,而單價15000元以下的樓盤依然成交活潑,總體平均成交價天然下降。
北京師范大學房地產研究中央主任董藩(董藩博客,董藩,董藩說吧)(董藩博客,董藩,董藩說吧)以為,京城房價半年來首次下降,重要是決意房價上漲的供需矛盾在11月得到緩解。這是現在北京房價出現波動的另一個理由。
在二套房貸新政和深圳廣州房價波動的陰礙下,北京樓市尤其是高端房市場買房人觀望伸張。買房人觀望造成的持續幾個月商品房屋成交量的下滑,又不得不讓京城開闢商如坐針氈。除了優惠折扣促銷外,以前捂盤惜售豪賭房價上漲的部門開闢商終于繃不住了。據統計,在延續了數月的捂盤惜售后,12月份京城開始會合放量。據不完全統計有45個新盤上市,此中純新盤到達21個,并且近半數位于四環內,到達2025年放量新高。供需的變動一定水平上讓緊繃的京城住宅供求關系略有放松,而北京房價的波動也就成為一種觀望下的“假象”。
觀望伸張需求仍在
2025春節后房價可能反彈
2025年北京奧運會即將舉辦,北京未來房價走勢如何?
從國家發改委、國家統計局公布的全國70個大中城市住宅銷售代價1~3季度及10月與11月的數據可以看出,盡管11月份北京房價漲幅有所回落,但遠遠高于2025年頭的房價漲幅。
現在北京住房供給嚴重供不應求,從2025年到目前,北京每年的供給面積和套數以年30%的比例在減少。二手房市場不發達使住房供給嚴重依賴新建商品房屋市場,固然房貸新政會讓買房人產生一段時間的觀望,但需求仍然存在。多位業內專家解析,觀望之后京城房價有可能在2025春節后反彈。
SOHO中國董事長潘石屹(潘石屹博客,潘石屹,潘石屹說吧)(潘石屹博客,潘石屹,潘石屹說吧)以為2025年是北京房地產市場發展更好的一個轉折點。“2025年北京市政府幾千億根基設備建設要全部完工,屆時它的價值和性能都會展現出來,北京將變得加倍快捷,加倍有效率,同時更具競爭力。從注意力來說,2025年全世界都將關注北京,給北京更多更大的發展時機。”潘石屹表示。
另有,資深地產評論專家蔡鴻巖(蔡鴻巖博客,蔡鴻巖,蔡鴻巖說吧)(蔡鴻巖博客,蔡鴻巖,蔡鴻巖說吧)指出,北京房地產市場是面向全中國富有階級人群的市場,特別是作為政治中央,以此為趨向目的置業群體比年來逐漸增多;并且北京代表的攤大餅式安排造成市區內環境連續不斷惡化,買不起房的人不得不遷出城外,而有錢的人為了迴避惡劣的環境不得不在城里有房,還要在郊區置業,客觀上增大了市場的需求;另有北京的投資客多以長線投資為目的,并非短線投機,所以加息、提高首付比例等調控政策對北京的陰礙相對要弱。
從某種意義上講,北京目前所面對的絕不是房價降不降的疑問,而是大批涌入的外來人口壓力如何有效辦理,房價制造的“圍城現象”如何能夠破解,城市環境壓力如何從基本上進行醫治等這些關乎城市如何能夠良性發展的疑問。
上海:2025年房價受創后再遭“溫柔一刀”
與北京稍顯差異的是,進入11月份以后,隨年終調控政策密集出臺,上海樓市成交量連續萎縮的同時,房價漲幅相對較低,并且11月份,供給量在2025年首次過份成交量。
上海中環投資開闢集團的董事長周玉升(周玉升博客,周玉升,周玉升說吧)(周玉升博客,周玉升,周玉升說吧)與上海城設置業副總施嘉霖等著名開闢商均發明自己擔當的樓盤11月份前后對比,銷售量明顯萎縮。
據相關數據顯示, 11月,上海新建商品房屋成交量環比有所下降,全市新建住房成交19萬余套,205余萬平方米,差別較10月減少1762套、264萬平方米。
樓市突兀的變化讓不少開闢商想起了2025年。2025年春節過后,上海樓市曾在短短幾個月內暴漲30%,然而,不久以后以“國八條”為首的宏觀調控政策相繼出臺,半年之內,上海樓盤房價普遍下跌20%。
成交量連續下降
房價漲幅相對較低
如今,上海樓市的成交場合及成交價又出現了松動。上海策源機構研究數據顯示,11月份上海公寓成交價為8598元平方米,比10月份的9710元平方米下降了11%;在供給量比10月增加59萬平方米的場合下,成交量卻下降了近18%。
“途經二、三季度的瘋漲后,上海進入四季度以來房價雖未明顯下降,但出現了小幅折扣的場合,市場進入盤整期”,上海易居研究院發展研究所副所長楊紅旭(楊紅旭博客,楊紅旭,楊紅旭說吧)(楊紅旭博客,楊紅旭,楊紅旭說吧)對《樓市》表示。
上海萬科新里程、金誼河畔、閔行的夏朵小城都開始了折扣促銷活動,而2025年新上市的濱江45項目單價每平方米優惠500元;促銷活動中優惠幅度最大的上海康城,買入200平方米左右的頂層復式房,將享受每平方米8000元的優惠價。
各樓盤搶先恐后的折扣舉措并未變更樓市“低迷”態勢。上海一些樓盤出現大規模退訂的場合,如瑞仕花圃10月份就有六十多買家退訂。進入12月,上海樓市成交量連續下降。“停止到12月20日,上海高端公寓本月僅成交504萬平方米,比11月份下降了近68%”,上海《租售情報》執行主編邵振翔(邵振翔博客,邵振翔,邵振翔說吧)(邵振翔博客,邵振翔,邵振翔說吧)對《樓市》說。
一手房成交量下降的同時,上海的二手房成交量也連續萎縮。百家樂 微笑心法依據中原的成交統計數據顯示,11月成交量比10月減少10%左右,而且12月份照舊在減少。
據了解,在成交量回落的同時,新建商品房屋的成交均價也有所下降,據上海房地產買賣服務數據顯示,11月,上海商品房屋成交均價下跌達7個百分點。不過,有專家明確定為,成交均價受階段性房源的陰礙,如現在出售房源大多會合在中外環,如此導致的均價下降,并不等于上海房價下跌。
對此,上海社科院城市與房地產研究中央主任張泓銘(張泓銘博客,張泓銘,張泓銘說吧)(張泓銘博客,張泓銘,張泓銘說吧)以為,12月份上海住房代價上漲速度大大減緩。比擬較北京、深圳,上海房價漲幅相對較低,依據國家發改委、國家統計局公布的全國70個大中城市住宅銷售代價數據,上海房價前三個季度幅度均在1%高下浮動。楊紅旭表示,直到2025年3月份,上海樓市都將連續盤整。
同樣是量價波動
但理由異于“2025”
上海樓市是否將重回2025?
曾經2025年,上海樓市發作了主要轉折。那時,在相關媒體中,“2025年,上海房價七年來第一次出現年末同比下降”的可謂鋪天蓋地。
在90年月初,以上海為龍頭,以江蘇和浙江為兩翼的長三角形成了快速發展的局面。加之解放前上海便是市場經濟最發達的城市,革新開放后,當地又設立了容易催生賭博心理春風險意識的上海證券買賣所和上海商品買賣所,進一步強化了市民的投機心理和城市投機文化,上海市民的市場意識較強,投機心理普遍,形成了投機文化。在各方面因素陰礙下,2025年上海房價首超北京,開始了快速發展。另有,在國際化大都市的效應下,一些外資特別是港臺和東南亞外資到上海聯手炒房,大幅度抬升房價。由于那時上海房地產投機性泡沫較大,在2025年3月國八條出臺后,深圳、北京、廣州房價反而開始進入上升通道,而上海卻成為四大一線城市中唯一出現房價環比回調的城市。
履歷了2025年房價調換后,2025年,上海成為全國70個大中城市中房價漲幅最低的城市之一。不過在GDP、CPI、人民幣升值屢創造高的2025年經濟因素陰礙下,2025年第二季度開始,上海樓市成交量開始激增,房價亦快速上揚,眾多樓盤的漲幅到達50%-80%。然而到了9、10月份上海樓市又波動了。
可是業內解析以為,此次上海樓市的波動與2025年有著相同點,也有著本性區別。相同點即,兩次都是在房價上漲速度較快時遭到了宏觀政策的一系列調控。而差異的是,2025年上海房價屬于爆漲,是投機性購房觸發了房價泡沫;而2025年的房價上漲固然也有些增幅過大,可是由于曾履歷了2025年一波下調,所以相對珠三角,現在上海及長三角的泡沫并不明顯。
仲量聯行亞太區董事陳立民以為,上海年銷售量在2025-3000萬平米,但目前市中央幾乎沒有供地,可售房源只有550萬平米,還多處在外郊環等邊緣地帶,市中央房源極度少。從供求來看,房價下跌可能性并不大。
房價存在合乎邏輯走高趨勢
上漲壓力仍較大
在上海經濟維持兩位數增長、人口大批流入、新建房屋品格快速提拔這三個動力的同時作用下,上海房屋消費需求展示擴大之勢。經濟發展后消費程度的提高、市政配套程度提高級增加了棲身成本,再加上新建房屋自身品格的提拔也會導致代價上漲。綜合以上因素,上海佑威房地產研究中央主任薛建雄預測2025年上海樓市將呈“量低價穩”的態勢。
2025年上海房價的大幅上漲,重要是2025年樓市低迷的補漲和2025年的天然上漲,加上部門透支。固然有些漲幅過大的樓盤會在這個低迷的冬天里進行代價調換,但2025年房價仍然存在上漲的壓力。業內解析以為,2025年上海一手房新增供給量將有所放大,在充足供給量的條件下,成交量將會上升。但由于市場仍有較多購房需求,即就是下調代價,也僅是“大漲小跌”,不會出現房價大起大落。
“上海與北京、深圳等一線城市差異。2025、2025年的上海房價高出深圳40%左右,當時深圳房價并不高。2025年上海房價進入調換期時,北京、深圳的房價才開始漲。這就意味著,或許2025年別的一線城市也許進入房價調換期,但上海途經2025年的調換,2025年的平穩增長,2025年、2025年房價不亂上漲是正常的。”楊紅旭對《樓市》表示。
深圳:投機客撤市致“市場逆轉”
2025年此輪一線城市房價波動中,“房價下跌”的最早是從深圳傳出的。早在10月份,萬科在深圳率先掀起了一波“優惠潮”,位于深圳龍崗坪山的萬科金域東郡以低于市場預期的7500元平方米推出新單位,“迫使”11月份招商地產推出的龍崗依山郡花圃,均價定在每平方米8500元。而2025年8月同一區域內的徽王府項目,同類產品開盤均價達11000元。
以萬科、招商地產(6151,231,390%)等“地產大哥”的為首,履歷了2025年上半年同比大漲22%,成為全國樓市漲價百家樂投注步驟“冠軍”的深圳房價在10月份之后走上了“下坡路”。
10月領跌全國房價
個案樓盤降幅達四成
與北京、上海等城市屬于成交量萎縮、“迂回跌價”差異,跟著10月首次成交價降幅近20%,深圳近三個月來房地產市場可謂“每況愈下”。
第三季度深圳一手房屋買賣面積103萬平方米,比第二季度下跌36%,比第一季度下跌44%。而接下來的10月、11月、12月三個月深圳商品房屋銷售成交面積差別是16萬、15萬、17萬平方米,是2025年景交量最低的三個月,也是近三年來極度罕見的低量,據深圳中原地產研究中央統計,就在2025年1月份,深圳住房銷售單月成交能到達8026萬平方米,11月份深圳一手房屋市場全月僅成交15萬平方米,與上年同期比擬則下降了8玩百家樂技巧1%,此中一半以上會合在龍崗區,而11月龍崗區的成交均價環比10月下跌了2043%。
“我們一部門單位特價銷售,降了十幾萬”,《樓市》致電深圳福田中央區高發·城馳銷售部時,售樓人員懇切地介紹說,“一套2室2廳55平方米的屋子,原價112萬元,目前降到99萬元”。
像高發·城馳一樣主打跌價牌的樓盤在深圳并不在少數。此前,南山區的后海公館,跌價的幅度已經高達33%以上,假如算計開闢商每平方米主動減低的3000元,跌價幅度高達43%;而像佳兆業可園七期10月開盤12025元平方米,到11月已悄然降了一千元的樓盤更是不在少數,有些折后價、折后折等手段,甚至買三套返10萬等措施更是屢見不鮮。
“目前樓盤定價都參考周圍二手樓的定價,而不是像以前一樣攀比一手。”世聯地產代理部副總經理甘偉說。中原地產深圳公司總經理李耀智在接納《樓市》采訪時表示,10月份以后由于未來深圳房地產走勢不明朗,諸多房產投資客開始轉向股票、香港和國內別的市場,或者干脆把資金暫留在手上。至于被套牢的投資客,現在也只能跌價出售。
投機性買家撤市
樓市泡沫遭擠壓
深圳樓市的量價齊跌,被業內以為是必定的:非理性的上漲必定要出現回調。
深圳樓市如今對照趕快地滑坡,源于投機購房行為參與導致的房價非理性爆漲。深圳市社會科學院城市營運研究中央主任高海燕以為2025年是深圳樓市投資投機性購房膨脹的開始,宏觀調控對于上海房價快速上漲的調控本身應該是一個警示作用,但深圳卻好像把上海當成一個“正面代表”,看到了房地產市場對當地GDP的刺激作用和對場所政府及個人的財富效應。同時,那時從長三角撤退的熱線也開始涌入株三角。
實際上,深圳是在2025年開啟了自住需求的大門,在1998年全國住房制度革新后,由于深圳作為沿海城市經濟特區,在住房市場方面沒有歷史遺留疑問,住房市場化輕裝上陣。珠三角經濟圈又是中國最早的經濟圈,借港澳地域的優勢,中國革新開放前沿的政策開始快速發展以及港人北上置業概念出現等因素,2025年深圳的房價已遙遙領先于北京、上海等內地其他重要城市,穩居榜首。但直到2025年,深圳房價的上漲都對照穩健,然而2025年以后,深圳房價步入了極速飆升的通道,投機投資需求趕快上升。
2025年8月初,深圳市香地房地產顧問有限公司總經理半求(半求博客,半求,半求說吧)(半求博客,半求,半求說吧)發布文章《深圳:投資客比例過高》指出,深圳樓市投資客比例已相近或到達20%戒備線的臨界點,成為深圳樓市的最大風險。到了2025年8月份深圳樓市轉折之初,據世華地產研究中央統計,深圳樓市投資型買家已占成交量的50%以上。深圳房價也在2025年上半年同比大漲22%,成為全國樓市領頭羊。
據深圳一炒房團內知戀人士向《樓市》爆料,由于2025深圳樓市房價漲得太猛,炒家們掛心深圳各銀行全年的借貸額度可能在“十一”黃金周之前用完,屆時二手房買賣可能無法獲得借貸。早在2025年4月深圳炒家就開始陸續出貨,而直到6月下旬,深圳部門商務銀行悄然截止二手房按揭借貸業務。緊接著9月27日,央行二套房貸新政推出,未能來得及逃離的深圳中小投機投資者在樓市價量齊跌中被套牢。
房價開始回歸理性
調換周期較長
深圳未來房價走勢被業內以為是四大一線城市中調換期較長的城市。從國家發改委、國家統計局公布的全國70個大中城市住宅銷售代價來看,盡管從10月份開始,深圳房價漲度有所回落,可是在四大一線城市中仍居首位。中原集團副主席兼中原(中國)董事總經理黎明楷(黎明楷博客,黎明楷,黎明楷說吧)(黎明楷博客,黎明楷,黎明楷說吧)表示跟著較多投資者大幅跌價拋盤,以及深圳近期出臺的“限外”政策,深圳房價2025年將會下跌20%以上。
深圳房地產研究中央主任王峰以為,深圳房價固然開始下跌,但并不會像股市一樣大幅下跌。中國經濟將會連續向好,人們的收入程度也在連續上升,人們的買入力將會連續增強;買房自住的人很少會由於經濟緊張而大批拋售;畢竟地產類的借貸仍然是各家銀行的優質資產,在資金緊張得到緩解的場合下,銀行有可能再次放松借貸限制。深圳以前超過依附商品房辦理住房疑問,絕大部門市民被遇上了買房獨木橋,但目前,深圳市政府促進保障性住房的增長,會讓過于豪情的房價回歸理性。
廣州:明降暗升中的“跌價秀”?
深圳房價下跌的波動很快就傳到了相鄰的廣州。近期,廣州萬科旗下共有5個項目實際售價與市場預期比擬普遍下調15%至20%,甚至低于同一樓盤前期產品的代價。
據業內人士透露,萬科率先跌價后,對所在區域其他項目形成了銷售壓力,紛飛推出多個特惠單位跟進,甚至激起了部門開闢商的訴苦。廣州市國土房管局近日向國務院查抄組提交的匯報材料表明,廣州11月份一手房成交代價出現2025年以來的首次大幅下降,單月出現近兩位數降幅是廣州樓市近兩年前所未有的。
2025年年頭,廣州市市長張廣寧關于“政府會想設法讓房價降下來”的言論,讓他本人跟廣州房價一同成為矚目的焦點。然而廣州房價履歷了從1月份7140元平方米,一路飆升到10月份的11574元平方米后,11月份,廣州樓市好像朝著政府但願的方位扭轉。
開闢商代價大戰
樓市上演數據迷霧
據廣州國土房管局公布的數據顯示,11月份廣州一手房成交代價為10433元平方米,比10月份下降了99%,為2025年以來的首次大幅下降。此前,廣州一手房屋成交面積下降也十分明顯,從平均每月70萬平方米下降到5774萬平方米,環比下降179%;11月一手房屋成交面積也僅為5786萬平方米,與上年同期比擬下降了411%。
近期廣州的土地市場也出現了明顯降溫端倪。最近一次大規模土地出讓,10宗地中有5宗以底價成交,平均成交樓面地價3337元平方米,比擬2025年9月創新的地價“高峰”下降了3717元平方米,形成較強烈反差。
12月9日,位于廣州康王路的萬科金色康苑正式開盤,13000元/平方米的均價,遠遠低于之前透露的20250元/平方米以上的代價,不到兩個小時, 156套單位全部售罄;另一個廣州樓盤萬科云山開盤價12025元平方米,在12月初,出現了部門單位7000元平方米起的代價,還有萬科金域藍灣、萬科金色家園均有差異水平的調價。
事實上,早在10月中,廣州部門大開闢商開始以95折甚至9折優惠來吸引買家。萬科開始跌價,更讓越來越多開闢商紛飛打起代價戰。隨便拿起當地一份報紙,就會看到以跌價、折扣等為題的樓盤促銷廣告。各樓盤競爭劇烈,經常是你“單價7000元起”我就打“6800元m2起”,你促銷送車位,我就送精裝修、家電……代價戰硝煙四起。
“年內的各種宏觀調控政策,讓開闢商承受了巨大的資金和連續發展的壓力,若爭取不到買家,年底‘沖業績’的任務可能難以完工。”廣州地產專家韓世同(韓世同博客,韓世同,韓世同說吧)(韓世同博客,韓世同,韓世同說吧)解析說。
跟著廣州各樓盤打起火熱的代價戰,廣州樓市的房價還展開了一場數據迷霧。12月19日,《海峽都市報社》發布文章《廣州房價數據為何打架》,文章指出,“依據廣州市國土房管局提供的材料,廣州房價大跌已是不爭事實,然而之前國家發改委代價司司長曹長慶透露,廣州11月房價仍在大幅上漲”,廣州房價下跌遭到了輿論質疑。
實際上,數據打架在廣州并不是第一次,繼2025年年頭,廣州市市長張廣寧做下“政府會想設法讓房價降下來”的允諾,廣州市國土房管局2025年4月曾公布,3月份廣州十區的一手房價創下2025年以來單月最大跌幅,新建商品房屋房價環比2月大幅度下降過份10%。一時間,市場一片叫好聲。然而廣州市國土房管局公布數據3天后,國家發改委公布的統計數據卻指出:廣州3月份房價同比上漲77%,環比上漲08%!
上市房企寡頭化
房價“明降暗升”
對于廣州樓市現在成交量萎縮、房價回落,業內人士解析其理由在于宏觀調控綜合拳發揮作用的同時,好像還傾向于一場“做秀”。
“我與廣州業內人士及開闢商最近做過溝通,廣州最近的代價波動許多水平上是開闢商的促銷手段。”曾任北京師范大學珠海分校不動產研究所的黃興文教授在接納《樓市》采訪時表示。
對此,廣州同創高超房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文(趙卓文博客,趙卓文,趙卓文說吧)(趙卓文博客,趙卓文,趙卓文說吧)表示,廣州房地產已經高度壟斷化、寡頭化,且根本上大型開闢商均已上市。年終回籠資金、拼業績、出財務數據,都需要銷售指標來體現。恰逢“927”房貸新政后銷售滯凝,一場廣州房地產的年終大促銷,聲勢浩大地到來。依據《廣州樓市》雜志主編徐北嬰樓盤跟蹤數據,很多樓盤代價實在是“明降暗升”,有的樓盤國慶節是17萬元平方米,然后拼命拉價,拉到22萬元平方米再贈予加折扣,但實際房價比國慶節還高2025多元。
實際上,由于珠三角地域經濟發達水平相對平衡,區域內人口向大城市流動的現象并不特別突出,在全國大城市的房地產市場中,廣州的房價曾經是“理性”的代名詞,10年前香港炒房客曾在廣州掀起一股巨大的泡沫,但終極他們賠得一塌糊涂。
然而2025年上半年在全國房價上漲的誘惑下,廣州房價也開始了“狂飆”!廣州市國土房管局統計數據顯示,2025年12月全市新建商品房成交價才7189元平方米,到了2025年10月已上升到11574元平方米,升幅高達61%。
此中2025年全國存在的股地拉扯帶動房價上漲因素在廣州表現得更為突出。2025年曾被業界稱為廣州房企的“上市年”,富力、保利、雅居樂等多家企業勝利在國內和香港上市,2025年碧桂園、合景泰富、奧園等開闢商再勝利登陸香港股市,元邦地產也在新加坡上市,而恒大、方圓、時代發展也將赴港上市。業內所稱,廣州樓市的“股市時代”即將到來。而據《信息時報》,廣州幾乎每個月都有地王誕生,每次地王誕生都成為周圍樓盤升價的原因,有的提價幅度竟然高達近50%。由此,被稱為“股市時代”的廣州樓市遇到信貸緊縮后,在有著“特殊目的”的萬科“跌價秀”帶動下,上演一場上市公司年底拼業績、拼財務數據的代價戰好像也不是不可能。
房價將高位盤整
2025仍將平穩上漲
對于廣州房價未來走勢,廣州同創高超房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文以為,現在廣州樓價還遠未到頂,2025年應該還是處于上漲渠道。假如廉租房、經適房等供給量夠大,也會對房價有較大陰礙。由于2025年在廣州舉行的亞運會等都會給房地產市場有力支撐。他預測,廣州市樓價要2025年才能到頂。
廣東房協市場研究部主任黃福新(黃福新博客,黃福新,黃福新說吧)(黃福新博客,黃福新,黃福新說吧)則以為,這一輪周期的長短無法預計,只能拭目以待。但在現在整個經濟環境和流動性多餘的大底細下,房地產市場還沒有展示出“崩盤”的端倪。黃福新指出,廣州房地產高位調換期要履歷很長一段時間。市場不再可能出現近期每個月漲幾千元的場合。
高位調換的意義在于,一方面開闢商不能像之前那樣盲目樂觀,一拍腦殼就提價一兩千元,市場變得理性,他們也必要理性。另有一方面,調換期的信號也向投資者和投機者發出警告:“樓市有風險,投資需謹嚴。”在這個調換期擠掉一些非正常的市場需求,才能得以讓樓市繼續平穩發展下去。