●在省第一次經濟普查重要數據中，２００４年，房地產業企業法人單位主營業務收入為６１．２６億元，利潤總額－９．１７億元。經濟普查中房地產業出現負利潤跟統計的算計想法有關，但實際場合是房地產開闢商老虎機投注賠率只要出售屋子就會有利潤。 ●房地產的利潤吃角子老虎機優惠代碼到底幾多？假如依照項目立項投資額來算計利潤，大約在３０％左右，但假如依照實際投入額來算計，那利潤便是近５００％，這關鍵是按哪個基數來折算。 ●提到行運，就不得不看看開闢商的項目行運手段，此中最為關鍵的便是墊支，然后有預售，銷售，進而轉動發展。 2月20日：２００５年１２月２８日，省第一次經濟普查重要數據公布，此中，對房地產業利潤描述如下：２００４年，房地產業企業法人單位主營業務收入為６１．２６億元，利潤總額－９．１７億元。此中，房地產開闢經營收入５２．５８億元，利潤－７．８０億元，物業控制收入３．３９億元，利潤－０．３４億元，房地產中介服務收入０．５６億元，利潤－０．０７億元，其他房地產活動收入４．７３億元，利潤－０．９６億元。（見表一） 素以暴利著稱的房地產業，為何在統計數據里出現全面賠本局面，這讓局外人驚訝不已。隨后進行了深入查訪。 只要售房就有利潤 首要，省第一次經濟普查的數據是相瞄準確的。我們的每個數據出目前公共眼前，都要途經老虎機怎麼玩技巧各個方面、角度的反復核算和考證，要與當年當月的統計對比，也要跟實際結合，如有反常，要反復核查。省統計局的有關擔當人在接納《證券導報》財經采訪時說，依據我們的查訪，開闢商只要售房就會有利潤，而在我們的經濟普查中，房地產業展示出賠本狀態，這跟中國現行有關統計律例和統計想法有關。 據省統計局核算投資處的吳先生介紹，普查是直接派查訪隊到各市縣去找，只要在進行項目施工的公司，我們就要找到開闢商，填寫報表，此外，途經年審的房地產企業，有注冊的企業，我們都要查訪。據查訪，２００４年終，全省共有房地產業企業法人單位１６１６個，此中從事房地產開闢經營的有８３２家，而這中間實際有工作量的只有２００多家，有的公司沒有進行年檢，或者已經變成空殼公司的。而在有工作量的２００多家公司中，有的還在開闢，沒有進行銷售，這在投資時期，沒有銷售的天然就沒有盈利，而在統計中，其投入也是算在投資的總基數里，所以就會出現負利潤的場合。 吳先生表示，統計的數據是真實精確的。從查訪到出統計結局大致途經四個步驟，首要是確認方案，采取什麼樣的方式進行數據蒐集，比如抽樣查訪或者是全面查訪，做一個摸底。然后，實施方案，蒐集數據。第三，把數據進行反復對比，核算，這個過程是最復雜的，一個很微小的細節都要途經反反復復的核算。第四，出查訪結局。 針對瞞報或者漏報的場合，吳先生表示：這樣的場合極度極度少，由於我們的查訪跟稅務等其他部分沒有掛鉤，出來的統計結局也是整個面的場合，不涉及到某個具體公司、企業，而且依據國家的有關法律，統計部分統計來的數據都是嚴格保密的，不對任何部分公然的，所以瞞報場合就少。不瞞報那漏報的場合就更少，我們到企業查訪，要看財務，查報表，還要看算計的想法對不對，假如不對，我們還要糾正，所以搜集的數據是真實的。 也便是說，經濟普查中房地產業出現負利潤跟統計的算計想法有關，其統計結局是作為參考。查訪采訪的實際場合是房地產開闢商只要出售屋子就會有利潤。 利潤２０％還是２００％ 那利潤到底有幾多呢？ 業內資深人士曹雨以為，房地產業利潤過份２０％，以５０畝左右的常見開闢地塊、每畝８０萬元的土地代價等經濟專業指標為條件進行測算，守舊算計開闢如此規模的房地產，其利潤為２３３７０萬元，成本為１８６１８萬元，利潤率為２０％。此外也不乏利潤率過份１００％的項目，尤其是處置半拉子。海口房產按３５００元／平方米出售，利潤率有２０％。（詳見《證券導報》２００５年６月１１日《做房地產到底能賺幾多錢 海口：利潤率一般過份２０％》） 某房地產開闢商顧總在接納《證券導報》財經采訪時亦表示，海口房地產的利潤一般在２０％－３０％之間。 隨后又采訪了一些一線的工程師和監理公司擔當人，從實地了解房地產業的成本支出。一位在施工一線工作１０余年的吳工程師通知幸運拉霸機線上，前幾年在海口建房，只是純粹的建房，不包含有地皮、控制以及稅費等各方面的支出，其成本在５００元／平方米左右，這幾年，跟著河沙、水泥等建筑材料的漲價，成本增加了，大約在７５０元／平方米左右。 某監理公司蘇經理詳細給算了一回建造成本，以商品房為例，一般商品房建造分８層以上或以下，以上每平方米增加１００多元的成本，比如要安裝梯等相關配套設備，８層以下的，不包配套，不打樁，水到戶，毛胚房大約在７５０元／平方米，打樁要增加５０元／平方米的成本，做地下室要增加１００多元／平方米的成本，根本就在７５０－８５０元／平方米。這是建造成本，之前還有地皮成本，按８０萬元／畝地來折算，容積率為２．０，地上建筑面積為６６６００平方米，地皮成本在６００元／平方米左右。這兩項成本大約在１４００元－１５００元／平方米之間，按當前房價的平均售價２４００元來算計，扣除控制人員的開支，稅費等各種開銷，至少每平方米有５００元的利潤，也便是說折算下來房地產的實際利潤在２０．８％以上。 這是從項目立項投資額角度算出來的利潤，蘇經理表示，而實際上開闢商的投入不可能是實打實１億元的項目就必要投資一億元，實際上４０００萬元或者更少就可以行運了。一般的行運有三種格式：一是合作開闢；二是前期開闢，后期轉動開闢；三是融資，比如借貸開闢。 隨之，蘇經理談到２００１年他監理過的一個項目，那時開闢商自有資金２０００多萬元，項目立項擬投資７０００余萬元，建筑面積近７萬平方米，建成售價為１２００－１４００元／平方米，最后售完收入１億多元，假如依照項目立項投資額來算計利潤，大約在３０％左右，但假如依照實際投入額來算計，那利潤便是近５００％，這關鍵是按哪個基數來折算。 蘇經理還說，這并不鮮見，有個朋友在海甸島投資開闢，做計劃時，預測投資１億元，建筑面積５萬多平方米，而這個朋友的自由資金為４０００多萬，銷售均價定在２７００元／平方米，預測售后收入在１．３億元左右，那麼假如依照項目立項投資額來算計利潤，大約在３０％左右，但依照實際投入額來算計，那利潤則為３２５％。 而房地產業的暴利也正是在此，關鍵是時期的行運。 墊支是重要手段 而提到行運，就不得不看看開闢商的項目行運手段，此中最為關鍵的便是墊支，然后有預售，銷售，進而轉動發展。 墊支便是在項目的實際開闢中，一些關聯人在項目建設中的墊款。投資并不僅僅只是開闢商，此中還有包領班，材料供貨商等等都給開闢商墊支。蘇經理表示，在２００１年的那個項目中，包領班便是墊支來建設，而開闢商也會為這種墊支支付一定的賠償，包領班一般可以拿到墊支額度的１０％－２０％的賠償。而供貨商也有墊支，先供貨后結賬，比如結賬延后３－５個月，供貨商也能獲得相應的賠償和報酬，比如鋼筋售價２５００元吃角子老虎機最低投注／噸，而在墊支后，會高出１００－２００元／噸，到達２６００多元／噸。 開闢商實際投資相對較少，也跟建筑行業的一些行規有關。比如建筑行業里的勞工都是工作一個月后才領工資，而工資的發放額度也不是全額的，至多到達８０％－９０％，這也為開闢商預留了周轉資金。有關系的開闢商還可以通過其他渠道融資來開闢，而開闢出來的屋子也可以抵押到銀行獲得借貸，這給開闢商的連續投資也提供了資金支援。 利潤與風險是并存的，蘇經理還表示，房地產開闢名副實在是資金密集型行業，資金投入量大、銷售周期長，開闢過程復雜，開闢行為的資金風險相當大。假如屋子建好了，賣不出去，那就不僅僅是賠本，甚至是破產。 事實上，成本僅僅是形成代價的很主要的一環，只是依據現在的情境，這一環在代價的實際形成中逐漸在弱化。依據經濟紀律，房產代價是由房產價值所決意的，同時受市場供求關系陰礙而浮動。由於在資本部署過程中，開闢商獲得原始開闢資本的時間、渠道差異，造成高價值房產和中低價值的房產總開闢成本并不一定呈比例關系。所謂房產的價值不僅僅涵蓋開闢成本，還涵蓋廣義的附加值，比如：地段商務價值、市政配套價值、物業服務體系價值等等，所以房產的代價構成成分是對照復雜的，假如代價與成本之間越發懸殊，那麼總價值的主導成分便不再是建造成本。 但總的來說，利潤與成本之間的間隔應該有度，代價與成真相差數倍的時候，平抑房價也就迫在眉睫了。
