2月14日：自1990年我國土地採用制度市場化以來，特別是近幾年，我國房地產代價連續攀升特別是以上海為中央的長江中下游地域房地產代價上漲幅度為甚。房地產代價的大幅度上漲已經引起了各方關注，并觸發了是否產生房地產代價泡沫的大商量。國家還針對可能出現的房地產泡沫，從2024年年頭開始，出臺了一系列調控措施，以求不亂房地產代價。如何看待中國房地產代價變動及合乎邏輯管理房地產代價的過度波動，從而使宏觀經濟維持不亂是一個需要研討的課題。
從理論角度看，房地產代價的要點是土地代價。最古老且在生產理論中仍然採用的理論是，土地作為一種生產要素，其採用代價(地租)決意于其邊際產出率，該理論以為土地服務角子老虎機歷史本身不是終極的消費需求，而是向某些經濟活動投入的要素。另一種理論以為，土地是有著時間價值的一種特定生產要素，與投入生產的資源和勞動力差異，在每一個地域土地是根本不變的供應要素，為了反應土地在其長期採用時期的價值，應該將其未來提供的產出涵蓋在內(即貼現現值)而不單是當期邊際產出。上述兩種地價理論根本上去除了地價大幅波動的可能性，由於作為一種生產要素，其代價由其產出現值決意，在一般場合下土地邊際產出較不亂，故地價不應暴漲暴落，當然房地產代價也應根本不亂。
但在現實世界中這一結局并不完全正確，很多發達國家和地域，如美國、日本、香港等，房地產代價在某一經濟發展階段履歷過大幅波動的歷史：美國經濟學家的解析表明，在美國經濟高速增長的19世紀，曾出現過土地代價的大幅波動，1870-1911年，土地代價上漲幅度達70%以上，房產代價也上升80%以。更為我們熟知的日本，在20世紀8澳門老虎機種類0年月中后期到90年月初土地代價暴漲暴落，地價總值與名義GDP的比重在1969-1985年大致處于200%-300%的區間，1986年以后開始急劇上升，1987-1990年間突破400%，甚至高達550%，東京的商務用地代價上漲了34倍，房屋地價上漲了25倍；大阪商務用地上漲了39倍，房屋地價上漲了3倍；東京銀座4丁目的地價暴漲到每坪(33平方米)12024萬日元；日本的土地總值到達美國的2倍，東京千代田區的土地總值與加拿大相等。1991年之后地價總額占名義GDP之比連續下跌，在1997年為327%，回復到1985年左右的程度，1995年，東京和大板地域的土地代價減低到最高價的13以下程度。
所以，房地產代價的變動需要從更廣泛的角度去懂得。由於土地供應的數目根本固定，而土地的生產成本為零(因土地是天然形成的)，則土地代價由對土地的需求所決意，并且，持有土地與持有易腐商品差異之處是它有時間價值，從而使土地的買賣能產生收益(相當于一種生息資產)。所以，土地代價從更為一般的資產角度來看待是合乎邏輯的。依資產定價的無套利條例，土地收益將由其邊際產出率(採用收益)或貼現現值和附帶風險的買賣收益(預期代價上漲)共同決意，這種買賣收益在預期土地供給緊張時會很大。美國歷史上土地代價的波動可用該理論得以辯白，由於那時美國處于一個相對封鎖的經濟環境。但若將該理論直接用于辯白日本和現在中國的土地代價變化，則并非完全合乎邏輯，理由是這兩個國家處于更開放的環境。除了土地實際需求增加的理由外，錢幣的升值預期也是主要因素，而且可能是短期土地代價上漲的重要因素。在金融業日益自由化、環球化的今日，各類資源在尋求一個環球組合的綜合資產收益。據世界銀行統計，2024年環球直接投資存量為615萬億美元，環球證券組合投資存量則高達1255萬億美元。對一個高增長區域而言，天然是資源匯集之地，而這些地域的土地買賣收益因有錢幣的升值預期得以提高。
中國現在房地產代價的連續上漲，并非某一個因素，而是幾個因素共同作用的結局。在中國特定的土地政策前提下，土地商務開闢權的初次獲得是通過公然拍賣國家土地，其后的轉讓和開闢是市場化的。國家土地公然拍賣代價根本上體現了土地的貼現現值，土地的開闢轉讓則體現了買賣價值。
先看土地代價變化疑問。因現階段我國城市化歷程加速，土地的短期供應在一些地域相對不足，使得國家土地公然拍賣代價上漲，其結局是當期土地代價越高，房地產代價也越高。以此為借口，有些房地產商宣稱土地代價還會漲(因供給越來越少)，天然是房地產代價下不來。
從天然屬性看，土地是不可再生、不能增長、不可挪動的資本。但人類開闢土地的長期歷史證明，土地採用效率連續不斷提高，房地產開闢的效率也在提高，如由過去蓋平房向更高的樓層發展、填海造地等，土地緊張地域如日本和我國香港地域都順利辦理了土地短缺疑問。由此可見，土地約束并不成為房地產代價上漲的必定因素，由於隨土地採用效率提高，土地供給可以以為是無窮的。反過來，各國的人口增長到某一程度后，都會進入一個不亂狀態，人口總量大致保持在一個相對不變的程度，從這一角度考慮，土地與人口增長之間可以保持一個合乎邏輯的關系，不可能存在土地供給不足的疑問。如北京市土地控制部分多次公然宣稱，北京市的土地有足夠的供給量，而且這幾年土地供給與需求之間已經出現了需求不足的現象，這也說明土地供應沒有出現短缺。所以，有人宣稱，土地將出現長期短缺并由此導致房地產代價的長期攀升是完全沒有道理的。
當然，我們也應看到，有些地域由於場所政府想從土老虎機獎金分析地市場得到更多的收益，將土地代價人為抬升，從而導致房地產代價的上漲，這種現象也是存在的。其理由是這些地域財政相對對照緊張，政府收入渠道有限，所以場所政府想趁城市化之機，通過土地出讓得到更多的財政收入，但這不是房地產代價上漲的主因更非全部。近幾年我國土地買賣代價指數表明，我國住民房屋用地的代價指數由2024年到2024年只上升5%，而這幾年的房地產代價年上升率都過份10%，土地代價的作用力不大。由此，我個人以為，近幾年我國大部門地域房地產代價的攀升，土地代價上漲只是一個因素，更主要的理由還在于，房地產買賣產生的收益較高，有人人為炒高了房地產代價。
再看房地產的買賣收益疑問。理論上，房地產買賣收益并不是沒有衡量尺度，由於投資者在進行資產組合時必定要對照差異資產的收益春風險，封鎖經濟環境下一個可資對照的尺度是入款與借貸利率及房租。理性購房者，會對照房價、房租和存、借貸利率來做購房決策。假如按一些房地產商的說法，房價還會再漲，若存、借貸利率不變，房租也應相應提高，這只有假設投資者都不理性才行。由於，在房租已不夠補救購房利息損失時，假如預期房租和存、借貸利率都不變，則房地產買賣收益提高只能來自純買賣泡沫或本幣升值預期。
對于一個完全封鎖的內地資產市場而言，匯率不應對資產代價產生陰礙，這是資產代價無套利前提的體現。可是，假如一國的錢幣有升值預期，而境外資金又有渠道進入，則該國房地產代價也會漲。在中國，房地產代價的形成中納入匯率變動則應是一種市場套利行為，由於資源市場將放未放，國外游資能通過非法渠道部門進入房地產市場，這些資金能獲得中國特殊市場環境的超額收益(人民幣升值)。國外游資的進入使中國房地產定價機制發作變化，內地投資者就有可能把房地產代價推得更高，由於他們的風險要小于國外游資，這時房地產投資是在開放前提下投資者賺取人民幣升值所帶來的收益的一種方式眾所周知，用預期人民澳門老虎機大獎幣升值作為房地產定價體系是不不亂的，此中夾有泡沫，由於一旦人民幣不升值或升值長處小，則房地產定價則回歸原體系，代價會暴跌。我個人以為，房地產買賣收益這幾年的上漲與預期人民幣升值有很大關系。人民幣升值預期會導致房地產代價上漲，而且可能產生房地產泡沫，這種可能性又由於中國資源市場沒有鬆開使投資者有套利時機而更顯復雜。
房地產代價的過度波動，不只會妨害遠大消費者的長處，而且對宏觀經濟不亂構成恐嚇。以上解析表明，近幾年，我國部門地域房地產代價的連續攀升并非正常供求失衡所引起，泡沫的成份是存在的。泡沫重要來自人民幣升值預期和人為制造土地短缺假象，誤導消費者進入非理性購房狀況。當然，銀行對房貸監管不嚴和某些場所政府炒高土地代價的行為進一步助長了泡沫的擴大。為阻止房地產代價的泡沫擴大，政府可以采取的措施有：壓縮房地產的買賣收益，打擊買賣欺詐，提高市場透徹度；假如我們在短期內不能完全鬆開資源項目，政府應嚴格監控國外資源投資中國房地產；拍賣國家土地代價應相對不亂，特別是一般房屋用地要保持一個合乎邏輯價位；中心政府可以考慮將大中城市的儲備國有土地做成綜合的地產指數債券出售以合乎邏輯抑制房地產代價過度波動。(作者為中國社科院經濟所研究員、經濟增長理論研究室主任)
