● 投資者不可只對收益反映靈敏而對風險感到緩慢。
”商鋪銀行，投資零風險”、”實行１２年返租謀略，８％年回報，１２年賺一鋪”、”投資１５萬元，賺２９８萬元”、”以賺錢為根本原則”……這是《證券導報》”財經”從海口友誼商務商務等地產項目廣告上隨意摘來的語句。
人們常常用”天上掉餡餅”來形容不可能發作的事情，但假百家樂最大投注額如依照以上廣告中描述的情境來看，這樣的”好事”好像并非不可能發作。
不過，有業內人士以為，在現在房地產市場尚不成熟的前提下，這樣的”賺錢神話”可能只能停留在”神話”的層面上。
無比誘人的”錢景”
”現在，我們一樓的鋪面已經售出３０％了。”３月２２日，《證券導報》”財經”以客戶地位地位來到位于海口市大同路、龍華路交匯處的友誼商務廣場暗訪，售樓處一位置業顧問符女士說，友誼商務廣場共有六層，只有一樓鋪面可以出售。問符女士，買入了一樓的某個攤位后，是不是可以隨意經營？符女士說，業主買入了攤位后，儘管坐收每個月的返現，攤位、鋪面由友誼商務廣場來統一控制，比如業主以１５萬元買入了８平方米的攤位，依照８％的年回報來算計，業主每年可以接收１．２萬元返現，１２年以后經營權就歸業主所有，可以依據業主的動機經營該攤位。依照符女士的說法，業主在買入了某鋪面后，１２年內是沒有經營和控制權的，１５萬元的投入，得到是每年１．２萬元的回報和１２年后對該鋪面的所有權。問那麼假如某業主既想在這里買一個鋪面，又想在該鋪面經營是否可以？符女士說現在是不許可的，只能再另租攤位經營。
招商部的楊先生則通知，目前”周大福””鑫生”等內地知名品牌都來咨詢過招租信息，不過終極哪些珠寶品牌可以進駐，商場還要進行篩選。當問目前有沒有租金尺度，業主大約何時進場時，楊先生說友誼廣場九月份開業，業主七月份就可以進場布置，至于租金，不是按每月交納的方式，而是年營方式，商場依據業主經營收益狀況征收租金，效益好的經營商租金就要高，效益不好的商場則會相應減少租金，這種方式對經營者有好處，商場也是為了經營者的長處考慮。
在友誼商務廣場一份制作精美的廣告上看到，友誼商務廣場開闢商實行１－３年內可退機制，假如投資者需大批現金，開闢商將無前提回購，使投資者”存””取”自如。投資者坐享高額不亂回報。與此同時，開闢商還將投入８００萬元蒙受友誼商務廣場培育責任，實行１２年返租謀略，８％的年回報，１２年之后不僅可以收回投資，同時還可以獲得一個龍頭旺鋪。
這個廣告還為未來的業主描畫了一幅”財富增值圖”，依照這一圖表算計，假如一個業主今日投１５萬買入了友誼商務廣場面積為８平方米的鋪面，５５年后不僅可以白賺一個龍頭旺鋪，還可以賺２９８萬。對生活在海口的人的來說，這樣的一筆錢可不是一個小數字。
如此誘人的優惠前提，如此美好的”錢”景，想必誰看了都會動心。
餡餅還是陷阱
《證券導報》”財經”在采訪中發明，在海口的商務地產項目中，采用這一方式銷售鋪面的遠不止友誼商務廣場一家。所有這些都有一個共同的特點，便是業主在簽訂購房合同的同時又與開闢商簽訂了返租收益合同，使得投資者進入樓市”淘金”的門檻大大減低。
”多麼誘人的廣告呀，假如真如開闢商所說的話，那我砸鍋賣百家樂 計算 程式鐵、借高利貸也得去買一個。可仔細想想，天上真的會掉餡餅嗎？不會的，開闢商這麼做廣告，目的只有一個，把你的錢先弄到他的腰包里再說。”一友在看了友誼商務廣場的廣告宣傳后，在發展論壇發出了如是評價。
有關人士指出，雷同”返租謀略”這樣的銷售模式實在便是前些年被國家建設部明令不准的”售后返租”。他以為，目前尤其是海口的商務競爭相當相當的劇烈，要想把友誼商務廣場這麼大一個商務廣場做起來，絕非易事。百家樂洗牌次數明珠廣場也是在苦心經營五六年之后才初見成效。開闢商真的會按８％的收益率每年貼錢回報給投資者、一直貼１２年嗎？他還問題，友誼商務廣場方面允諾業主１－３年可選擇退鋪，開闢商無前提回購。假如途經１－３年商場培育不起來，絕大部門投資者退鋪，開闢商從哪里籌措巨額資金回購？
這位百家樂 免費預測軟件人士指出，盡管不去除開闢商有這個才幹，但業主在購鋪時一定要委托技術法律人士幫忙審讀和簽訂合同，將開闢商廣告中的內容體目前合同中。比如１－３年可退機制，如何保障投資者的退鋪權？即假如到時開闢商不回購怎麼辦？最好在合同中寫明：為保證投資者１－３年內退鋪的權利，開闢商應提供相應的抵押擔保；或者投資者支付的購鋪款打入公證處，等３年期滿，投資者不退鋪方可轉給開闢商，如投資者３年內退鋪，則公證處必要無前提將款退還給投資者。假如開闢商批准這麼做，則可以肯定開闢商是相當相當有實力的；假如差異意，那麼就可想而知了。
而友誼商務廣場招商部的楊經理在接納采訪時抵賴他們采取的是”售后返租”模式，他說，友誼商務廣場和投資者之間是一種委托經營的關系；他們在與投資者簽訂購房協議的同時還會簽訂一系列允諾，以合同方式來保證投資者的權益。而且他們經營控制團隊也完全可以保證能夠讓業主得到優良的收益。
“返租謀略”藏匿風險
有專家以為，”返租謀略”藏匿風險。專家介紹，從外觀上看，開闢商開出８％、１０％甚至１２％的售后包租收益率，但事實上，他們通過提高商鋪售價，已將今后要付給投資者的利息預提出來。比如，原來一處售價１萬元／平方米的商鋪，開闢商將售價提高到２萬元／平方米，盡管其允諾１０年內包租，年收益８％，但實際的收益又是幾多呢？假設１０年內商鋪本身既不升值也不貶值，也不算計投資者的利息損失和各種稅費，１０年后，投資者固然承租收益為８０％，但投資者的實際房產收益卻為負５０％實際價值為售價的一半，因此投資者的實際年收益只有３％，只比銀行入款高一點。盡管這種算計想法對照簡樸，但卻有助于了解售后返租的真實一面。
更大的風險是，三五年內該項目一旦銷售完工，開闢商即可能套現出局，承租商背著巨大的租金成本，是否能夠保證經營１０年？誰來保證隨后蒙受包租合同的承租商有足夠的支付才幹和聲譽？這此中的任何一個環節出現疑問，投資者的好夢就將化為泡影。因此面臨發展商的廣告轟炸，投資者不可只對收益反映靈敏而對風險感到緩慢。
同時從海口市有關部分獲悉，由于以返租回報方百家樂秘笈式推售的樓盤根本上屬預售性質，不可能有產權證，而按法律規章，未經確權的物業不出租。因此，開闢商在預售階段與小業主簽訂的所謂”租賃合約”是否正當還有待進一步研究。
金凱旋律師事務所的王向和律師以為，在”返租銷售”經營模式下，房地產開闢企業將商鋪劃分成若干個小的店面逐個出讓，這樣一來，各個買家就無法獲得完全的物權。若干年后產權是否發作改變、買家可否按期贏得房地產開闢企業答應的租金、法律是抵賴可這種權利等等，都成為直接陰礙投資者長處的現實疑問，因此存在無法真正享有採用權利的風險。
鏈接
“返租銷售”也叫售后包租、售后回租，是指房地產開闢企業為促進銷售，在其樓盤出售時與買家約定，在出售后的一定年限內，由該房地產開闢企業以代理出租的方式進行包租，或者直接由該企業承租經營採用，包租時期或者承租時期的租金沖抵部門售價款或償付一定租金回報。 這種營銷方式出臺不久就遭到國家建設部明令不准。國家建設部頒發的房地產銷售控制設法明確制定：２００１年６月１日后，不得以返本銷售和售后包租的方式，出售未竣工的住宅，但已竣工住宅則不在此列。
相關律例
《商品房銷售控制設法》第十一條制定：”房地產開闢企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”
